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新行情+方法论,房贷申请年龄知多少

2016年08月15日 11:30
(作者:Chloe Chen)

在英国购房,对于大部分购房者来说,除了需要面对选对房选好房的抉择问题,之后当您相中了心仪房产,付款方面也是有着很多繁杂的细则,其中关于贷款的细则是大家一直都在特别关注的。今天本刊就来跟大家聊聊在英国申请住房贷款年龄的事。

 

相信很多人都有听说,向贷款方申请房贷,除了要准备好各种证件文书,财产证明,一定期限的银行流水,养老金明细等,另外一点也就是可以决定您拿到多少贷款以及多久贷款的,还有申请者的年龄。如果您的年龄越小,相对而言贷款方会容易房贷给您;年龄大了由于不确定性因素增加,获得贷款的可能性会减小,及时获贷,银行赋予的限制也会相应增加。

 

1 行情一览

早在2008年金融危机时,英国政府曾经采取收紧政策,部分贷款方采取“65大关”政策,这种严苛的贷款申请年龄限制使很多老龄购房者被拒之门外。比如65岁的申请者当时就拿不到25年期房贷;如果40-50岁家庭想换大一点的住房也变得没可能。

 

(c2图)

英国住房统计中心在2015年做了有关房产持有者年龄的调研(上图),结果显示英国房产持有者也在逐渐步入“老龄化”,即截至2015年底,65岁以上的英国人有77%拥有房产(紫色线);55岁-65岁的76%有自己的房子(橙色线);45-55岁比重稍稍下滑,到74%(绿色线);而45岁以下能够有属于自己房产的比重只有45%,不到一半(黑色线)。

 

面对房价与薪酬增速之间的不均衡,年轻人想要拥有房产变得越发遥远,且这种趋势在今时今日只增不减。据统计目前首次购房者的平均年龄已经提升至31岁,也就是苦苦的英国人31岁才能买到属于自己的房产。

 

另外,英国的人口老龄化问题也是日趋严重。由于医疗,教育的发达,食品安全,社会稳定,居住环境优越,英国居民的人均寿命日益延长,像英国女王一样拥有“超长待机”光环的老人越来越多。老龄人口比重大幅上升,成为了社会一大不容忽视的群体,很多老人到了70岁仍然坚守在工作岗位前线。

 

因此,首次购房者年龄的连年提升,以及英国日趋严重的人口老龄化问题,使得众多主流贷款机构不断将贷款申请者的年龄上线提升,以相应政府政策缓解住房压力。那么现今这些机构对贷款申请者的“年限”又是个什么行情呢?以下是本刊为您汇总的42家英国主流贷款机构目前对住房贷款申请者年龄限制一览(以首字母排序):

 

序号

贷款机构

年龄上限

1

Bath Building Society (BS)

2

Buckinghamshire BS

3

Cambridge BS

4

Chorley BS

5

Cumberland BS

6

Dudley BS

7

Harpenden BS

8

Leek United BS

9

Loughborough BS

10

Monmouthshire BS

11

National Counties BS

12

Vernon BS

13

Beverley BS

85岁

14

Darlington BS

85岁

15

Earl Shilton BS

85岁

16

Ipswich BS

85岁

17

Mansfield BS

85岁

18

Market Harborough BS

85岁

19

Marsden BS

85岁

20

Nationwide BS

85岁

21

Penrich BS

85岁

22

Stafford Railway BS

85岁

23

Bank of Scotland

80

24

Ecology BS

80岁

25

Furness BS

80岁

26

Halifax

80岁

27

Hanley Economic BS

80岁

28

Holmesdale BS

80岁

29

Lloyds Bank

80

30

Melton Mowbray BS

80岁

31

Teachers BS

80岁

32

Virgin Money

76岁

33

Coventry BS

75岁

34

HSBC

75岁

35

Leeds BS

75岁

36

Santander

75岁

37

Skipton BS

75岁

38

TSB

75岁

39

Yorkshire BS

75岁

40

Barclays

70岁

41

RBS

70岁

42

Royal Bank of Scotland

70

(数据截至2016年7月)

 

从图表中我们可以看出,目前12家贷款机构没有贷款年龄上限,但是即使年龄上限政策宽泛了,由于年纪越大不确定性就大大增加,贷款机构对贷款者的审查必定会更加严密,获得贷款也不会是那么容易。也就是说即使无上限或年龄上限很高,但这并不意味着您就一定能如愿获得贷款。

 

巴克莱银行,RBS,苏格兰皇家银行的年龄限制最为苛刻,为70岁。也就是说如果您到了55岁想申请贷款,拿到25年期的是没戏了,最多只能获得15年期的贷款。为啥我们选取55岁的例子?因为这个年龄段(45-55岁)不少购房意向者处于想换大房的时期,家庭成员增多,薪酬按理说也达到了一个人生高值,但是换房的话还是需要考虑贷款,那么此时年龄就成了一个“坎儿”。

 

有些读者可能会问,咱们不贷那么长的,缩短些期限不可以吗?可以是可以,前提是如果您希望每个月多贡献点工资给银行。例如如果您想从巴克莱银行获得贷款15万英镑,按照该行目前政策,25年固定期贷款利率是1.35%,平摊到每月是589英镑;但是如果换到15年期的贷款,您每个月需要还贷的数额就变成了921英镑,每个月就多出300多镑!

 

因此如果您目前需要贷款,考虑下自己的年龄段和偿债能力,选择哪家银行,选择何种期限的贷款产品可能就变得不那么难以抉择。

 

2 银行还是住房协会?

那么,对于购房者来说,到底改选择小的住房协会(Building Society,年龄上限往往较高),还是大银行呢(Bank)?直观上我们跟大家例举如下一些区别:

 

一方面,对于住房协会,往往他们会分设多个资料审查小组,会从各个方面去审核贷款者的还贷能力,会从各种收入来源综合考量。对于大银行,他们较为看重直观的能够从联网信息中追查到的经济信息,比如月银行流水等。举个例子,Santander银行认为贷款申请者的额外收入考量度占比最多不超过50%,也就是即使您每月有很多现金收入,其余投资如房产收入,投资黄金的所得等,这些的考量比重不会超50%。

 

另外,对于Buy-to-let房产项目的贷款,大部分贷款方对贷款者年龄上限规定是不能超过75岁。目前Nationwide的BtL房产贷款期限是5-35年,因此只要贷款者申请贷款时年龄小于70岁(此时可获5年期贷款,还清贷款年龄为75岁),在各项证明提交齐全审核通过后即可获得贷款。

 

3 如何更容易地获贷?

对于贷款者来说,除了加强自身还贷能力外(金钱储备方便),如何通过在其它途径增加获得贷款的几率呢?

 

首先,可以考率只付利息贷款(Interest-only mortgage),就是指在一定时间内每月只支付利息的贷款计划。请注意这种方式不是指在贷款期限内只支付利息就可以了,而是指在一定的时间内,例如3年、5年、7年或者10年里只支付利息而不用支付本金。

 

举个例子,假设申请者申请了只付利息贷款,25年期,利率6.0%,贷款额40万英镑。那么在贷款的前5年里(使用固定利率),每月只需支付利息2,000镑即可。在第5年的最后一个月过后,他还欠借款银行40万英镑元整。而从第6年的第一个月开始,他需要在25年内连本带息还清40万的本金和利息,如果利率不变的话,他每月还款额是2,577.21英镑。看到这里,肯定会有小伙伴质疑,从总体上讲,只付利息贷款计划要比普通长期固定贷款计划不合算,为什么还要考虑申请这种贷款计划呢?

 

这就在于在一定时间内,只付利息贷款计划的月还款额要比普通长期固定的要低。这对于年轻上班族,或者短期内资金运转比较紧张,或是房地产投资人来说,是一笔不小的支出。而且只付利息贷款计划的本金不会增加。如果您想在短期内降低月还款额,它可以作为一个不错的备选方案。

 

对于年龄比较大的贷款者,虽然一些少数贷款方也提供无年龄上限的贷款规定,但是贷款者若与贷款方接触必须通过房产经纪人,审核条件仍然相对苛刻。此时老人首先应当落实自己的退休金证明(Bank statement不能少),以让贷款方认可您退休以后的还贷能力

 

其次可以选择申请贷款为儿孙购房获得贷款,即贷款同时不妨制定一个“第二偿还者”(guarantor),如若出现意外状况也能保障贷款程序照常推进。这样一来获得贷款的几率会增加。

 

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